17 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

С каким коэффициентом считается площадь балкона

С каким коэффициентом считать балкон и лоджию или способ сократить стоимость жилья

Многие покупатели недвижимости в новостройках сталкиваются с проблемами правильного расчёта общей площади. Квартиры, расположенные выше первого этажа практически всегда оборудованы пристройками, а иногда несколькими. Их размер, иногда немаленький, застройщиком может учитываться при расчёте окончательной стоимости квартиры. В свидетельстве на право владения недвижимостью размер может быть меньше. Для правильного расчёта конечной оплаты при покупке жилья необходимо учитывать коэффициент балконов и лоджий.

Как посчитать общую площадь?

Если прочитать пункт 5 статьи 15 российского ЖК, то в нём чётко указано, что входит в общую площадь. Обязательно должен суммироваться размер всех комнат и вспомогательных бытовых: кухни, санузла, ванной, коридора, кладовки, прихожей. Законодатели предусмотрели, что террасы, веранды, балконы и прочее напрямую не учитываются. Расчёт нужен для создания статистической базы и проведения анализа масштабов строительства в России.

В решении российского ВС № ГКПИ11-1727 за 2011 год было закреплено право добавлять пристройки к общей площади. Плиты и балки, на которых монтируются балконы относятся к элементам конструкции, увеличивают прочность несущих стен зданий и являются частью общего имущества. За ними должны ухаживать совместно. Несущие и наружные стены, перекрытия, коммуникации являются долевой собственностью. Между ними находятся частные владения. Поэтому балки и плиты балконов принадлежат всем жителям, а то что на них расположено отдельным владельцам. Это закрепляется в документации из БТИ, которая выдаётся каждому владельцу жилья.

Безусловно, на монтаж и оборудование балконов и лоджий тратятся определённые финансы и время, поэтому застройщик имеет право требовать компенсации. Понижающий коэффициент предназначен как раз для учёта этих расходов. Для лоджий он рассчитывается к общей площади как 0,5, а балконов по 0,3. Если все остальные принять за 1, то их размер входит в стоимость умноженный на свою цифру. Таким образом, можно самостоятельно легко подсчитать конечную стоимость квартиры.

В чём отличие веранд, балконов и лоджий?

Для полного понимания разницы в уменьшающих множителях следует сначала понять отличия каждого пристроенного помещения. Например, для лоджий характерно, что они являются помещениями ограниченной глубины, которые встроены в жилой дом. Это не зависит совершенно от наличия остеклённой части. Балкон тоже представляет собой помещение многоквартирного строения ограниченной глубины. Он в отличие от лоджий выступает за фасад и этим отличается от неё. Зато у лоджий есть боковые стенки. Они проектируются таким образом, чтобы не нарушать естественного освещения примыкающей комнаты.

Коэффициент равный единице применяется для веранды. Она отличается тем, что не только не перекрывает дневной световой поток в соседнюю комнату, но даже имеет своё отдельное освещение. К тому же примыкающая комната получает своё независимое окно.

Как правильно учитывать коэффициент понижения?

Если застройщик предлагает на продажу по 60 тыс. рублей за метр квадратный стометровые квартиры и они имеют площадь у балконов — 4 м2, а у лоджий — 6 м2, то полная стоимость будет – 6 млн рублей. Применив уменьшающий множитель, мы получим другие цифры. Тогда все основные помещения будут стоить 5,4 млн, пристройки обойдутся в 72 и 180 тысяч рублей соответственно. Суммарная правильная цена для конечного покупателя снизится на целых 348 тысяч и составит 5,652 млн рублей. Как видим, сэкономленная сумма при соблюдении закона довольно ощутимая. В современных домах с улучшенной планировкой пристройки могут достигать 20 м2! А бывает их часто несколько.

Как не переплатить при покупке жилья?

Чтобы не попасть позже впросак, заплативши лишние деньги, нужно проанализировать ситуацию заранее. Для этого перед заключением договора надо поинтересоваться у продавца о вхождении в общий размер пристроенных помещений и по какому принципу. Очень часто недобросовестный продавец старается увильнуть от прямого ответа. Любимая отговорка звучит так, что на данный момент невозможно провести окончательный расчёт цены жилья, строительство ещё ведётся и не получена вся техническая документация на этот объект.

После окончания строительства наступает период сдачи объекта государственной комиссии. Для этого застройщик обязан знать реальное количество построенных квадратных метров. Точно определить размеры всех помещений могут специалисты из местного БТИ. После окончания своей работы бюро предоставляет документы в виде сводной таблицы со всеми данными, разделёнными по категориям, в том числе по неотапливаемым помещениям. После этого специалисты из БТИ выдают справки по отдельным квартирам. Здесь они обязаны для расчётов применять коэффициент для понижения.

После проведения всех необходимых замеров и получения справки застройщик получает возможность сориентироваться по продажной стоимости каждой квартиры и высчитать реальную цену. Если по какой-либо причине продавец не учитывает в своих расчётах множитель, а всё просто суммирует, то для решения вопроса в сторону покупателя нужно обращаться в судебные органы. В случае выигрыша стоимость жилья снизится.

Читать еще:  Фирмы по отделке балконов и лоджий

Можно понять в этой ситуации и девелопера. Его естественное желание – заработать побольше, поэтому он идёт на всяческие ухищрения для этого. Забывая о существовании законодательного акта, он суммирует все пристройки. Отношения заказчика и подрядчика регулируются договором, согласно его статьям происходит одинаковая оплата за каждый квадратный метр строения, независимо от назначения. Это может быть комната, подъезд или пр. пристройки, сделанные по современным проектам, достигают значительных размеров, поэтому заказчик пытается уменьшить свои потери за счёт умножения на 1.

Покупателю поможет суд

Первое судебное разбирательство по поводу пересчёта цены за жильё прошло ещё в 2011 году в Кунцевском суде. Иск был подан на девелопера за переплату при покупке квартиры с неотапливаемой лоджией. Покупатель вознамерился вернуть себе разницу в цене. В результате судебного процесса юристами были рассмотрены строительные государственные нормы и существующие множители для понижения стоимости. По итогам рассмотрения судья принял сторону покупателя и заставил застройщика выплатить 228 тысяч рублей компенсации.

Чаще всего жуликоватые продавцы рассчитывают продажную стоимость недвижимости по единичному множителю ко всей площади жилья без выделения пристроек. Покупатель в таком случае имеет полное право обратиться в суд, для возвращения разницы в пересчёте, используя правильный коэффициент. Иногда продавцы поступают более оригинально и вводят в расчёт собственный коэффициент, например, 0,5 и 0,8. Эти данные взяты с потолка и не соответствуют государственным строительным нормам. За нарушение закона их также можно привлечь через суд к денежной компенсации за обман.

Иногда для решения проблемы с пристройками девелопер при расчёте цены полностью убирает эти помещения из общей площади. Свои убытки он покрывает за счёт незначительного увеличения цены за один квадратный метр. Тут покупателю крыть нечем и остаётся только принять решение о покупке недвижимости.

Подводя итог

Каждый человек при покупке такого дорогого товара, как недвижимость, старается уменьшить затраты где только возможно. Поэтому не нужно забывать о применении понижающего коэффициента для окончательной цены. Такое право предоставлено российскими законами. Если во время предварительных переговоров относительно стоимости пристроек не получается прийти к единому мнению с застройщиком, а жильё подходит покупателю по остальным параметрам, то можно смело заключать договор долевого участия. После окончания строительства и выдачи справок из БТИ можно проверить окончательную цену применяя множители. Если недобросовестный девелопер нарушил закон и посчитал неправильно площадь квартиры, то всегда допускается обратиться в суд. Для юристов национальное законодательство превалирует над пунктами ДДУ.

Будьте внимательны и помните о своих правах.

Применение коэффициентов к балконам в апартаментах при расчете площади

Пролейте, пжл, свет на то какой коэфициент используется для балконов при расчете общей площади апартамента.

Сейчас застройщик указал на основании расчетов специализированной компании площадь балкона с коэфициентом 1.0.

Однако после моего обращения в Фед. БТИ по москве получил технический паспорт в котором указана площадь без балкона вообще. И комментарий что для апартаментов коэфициент для балконов равен 0.

И ссылка на снип 31-06-2009, приложение Г.

Хочу вернуть свои деньги у застройщика.

Речь именно о балконе.

В договоре прорисанно:

Общая площадь помещения: 70 метров(в том числе площадь балкона).

И вопрос все же больше касается какой коэфициент применять правильней, а не то смогу ли я что-то кому-то доказать чтобы выйграть суд.

Ответы юристов ( 4 )

  • 10,0 рейтинг
  • 1809 отзывов эксперт

Владимир, добрый вечер. А балкон наружный или внутренний? Понимаю, что внутренний балкон — это лоджия, но часто эти понятия путают. И можете ли Вы выложить договор с застройщиком? Или можете его в чат выслать — как удобно.

Я правильно поняла, что у Вас не жилое помещение?

Апартаменты не являются жилым помещением.

Владимир, если не привязываться к основаниям обращения в суд, как Вы говорите, то согласно СНИП 31-06-2009:

В общую площадь здания отдельно включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Т.к. Вы приобретали апартаменты, а не общую площадь, то логика БТИ (хоть и для кадастрового учета) — верна. Право пользования общей площадью или часть общей площади, судя по Вашему вопросу, Вы тоже не покупали.

  • 10,0 рейтинг
  • 9026 отзывов эксперт

Владимир, а что у Вас в договоре по данному поводу написано? Ведь в первую очередь ваши взаимоотношения регулируются договором. Вы его подписали, значит согласились с учетом площади балкона без понижающего коэффициента.

Читать еще:  Чем отличается терраса от балкона

При этом подобная фраза есть и в договоре по квартирам. Только там застройщик применил коэфициент 0.3

Общая площадь помещения: 70 метров(в том числе площадь балкона).
Vladimir

Владимир, при таких обстоятельствах, если у Вас установлена цена за кв. метр и отсутствует указание на понижающие коэффициенты — у Вас нет шансов на снижение цены. Она установлена договором, Вы с ней согласились.

При этом подобная фраза есть и в договоре по квартирам. Только там застройщик применил коэфициент 0.3
Vladimir

По большому счету это маркетинговый ход. Не более того.

При обмерах квартиры в целях постановки на кадастровый учет применяются положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда, в соответствии с которой площадь лоджии рассчитывается с коэффициентом 0,5, а балкона с коэффициентом 0,3.
При этом для расчета стоимости квартиры (апартаментов) застройщик может применять любую площадь — с коэффициентом или без.

Застройщик не применяет понижающий коэфициент.

И речь о том что фед.Бти его применяет. При этом другая организация нет. У меня расхождение в документах на собственность и в техниском паспорте. В собстенности указано 75 м. А в техническом паспорте 70. Хотя должно быть одно и тоже.

И речь о том что фед.Бти его применяет.
Vladimir

Владимир, БТИ его применяет для целей кадастрового учета. Кроме того, поскольку у Вас помещение нежилое, то балкон-лоджия не выделяется отдельно — положения п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ об общей площади жилого помещения в данном случае не применяются.

И вопрос все же больше касается какой коэфициент применять правильней, а не то смогу ли я что-то кому-то доказать чтобы выйграть суд.

Не вижу оснований для того, чтобы обращаться в суд.

Есть такая организация Супертрест ООО.

Которую привлек застройщик для проведения обмеров и выставления финальной площади. Данные замеры были представлены дольщикам. Далее эти же документы были поданы в кадастровую палату и регистрационную. На выходе я получил документ о собственности с площадью в 75 кв. Одновременно с этим обратился в федеральрое БТИ. И заказал технический паспорт для проведения действий по перепланировке. На выходе эти два документа должры совпадать по площади. Иначе их нигде не примут. А они не совпадают! В техническом паспорте площадь меньше чем в собственности! Услышьте меня пожалуйста. Так быть не должно. Кто не прав?

А они не совпадают! В техническом паспорте площадь меньше чем в собственности! Услышьте меня пожалуйста. Так быть не должно. Кто не прав?
Vladimir

Не права регистрационная палата, поскольку она должна была выдать документ на собственность, по площади соответствующей указанной в документах кадастрового учета.

Представьте в Управление Россреестра технический (кадастровый) паспорт на квартиру, изготовленный БТИ с заявлением о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права. В новое свидетельство будут внесены данные о площади, указанные в документах кадастрового учета.

Так в кадастре тоже самое. В кадастр дал документы застройщик от СуперТреста

Владимир, добрый вечер.

Я правильно поняла, что у Вас не жилое помещение?

На данный момент, при подсчете площади как квартир, так и помещений до сих пор действует эта инструкция. В которой указано, что в площадь квартир включаются все площади с учетом коэффициентов, так как у Вас не жилое помещение, оно так и измеряется, как помещение, но балконы тоже меряют с учетом коэффициента.

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

от 4 августа 1998 года N 37

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее
помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд,
террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими
коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для
веранд и холодных кладовых — 1,0.

Если взять общежитие, это единственное упоминание, где дается рекомендация по обмеру помещения и в этом случае, площадь балконов считается с понижением.

3.40. В общежитиях определяется:

жилая площадь помещений — как сумма площадей жилых комнат;
площадь помещений — как сумма жилых комнат и подсобных помещений, а также помещений общественного назначения;
общая площадь — как сумма площадей помещений и площади лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых с учетом вышеприведенных понижающих
коэффициентов.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. N
531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»

5. Площадь помещения определяется как сумма площадейвсех частей такого
помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными
поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

Отлично. Таким образом к кому мне обратиться чтобы это расхождение исправили?

А они не совпадают! В техническом паспорте площадь меньше чем в собственности!
Vladimir

Если БТИ выдали документы с меньшей площадью, то однозначно нужно подавать в суд с требованием пересчета площади, возможно проводить еще одну судебную экспертизу, хотя с учетом того, что БТИ делала замеры, в этом вряд ли будет необходимость.

Читать еще:  Как обделать балкон своими руками

А в суде пусть уже Застройщик ссылается на компанию замерщика, а те в свою очередь мотивируют, чем они руководствовались при обмере.

Однако после моего обращения в Фед. БТИ по москве получил технический паспорт в котором указана площадь без балкона вообще. И комментарий что для апартаментов коэфициент для балконов равен 0. И ссылка на снип 31-06-2009, приложение Г.
Vladimir

Здравствуйте Владимир. Право БТИ, применяется именно Приложение Г. СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения».

Применение на обязательной основе Приложения Г обеспечивает соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521).

Коэффициент в данном случае применяться не должен вообще.

В общую площадь либо включается вся площадь балкона, либо не включается, в зависимости от того какой это балкон.

Г.1* Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).
В общую площадь здания включаются площади: антресолей; галерей и балконов зрительных и других залов; веранд; наружных застекленных лоджий и галерей; а также переходов в другие здания.
В общей площади здания отдельно указывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей,открытых лоджий, наружных тамбуров и т.п.).
Г.4*В общую, полезную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.

В Вашем случае, как я поняла, БТИ не включило в площадь апартаментов площадь открытого наружного балкона, в связи с чем общая площадь уменьшилась.

Таким образом, в кадастровом паспорте у Вас отражена общая площадь с балконом, а в техническом плане без балкона.

Кадастровый инженер из ООО «Супертрест» при подсчете площади также был обязан руководствоваться Приложением Г., т.к. его применение обязательно, как я указала выше.

Спасибо за ответ. Подробно. Позновательно. Как теперь быть мне? Как согласовать переплнировку в попещении без стен. Где применяется два разных подхода. И есть ли вариант что застройщик развел меня на лишнюю площадь?

Как теперь быть мне? Как согласовать переплнировку в попещении без стен. Где применяется два разных подхода. И есть ли вариант что застройщик развел меня на лишнюю площадь?
Vladimir

Сложно сказать как Вам действовать не видя документов, все больше на уровне предположений.

Для начала обратитесь в БТИ с запросом, приложив кадастровый паспорт, чтобы они объяснили уменьшение площади.

Потом в кадастровую палату с заявлением об устранении кадастровой ошибки.Уменьшение площади для Вас все равно выгоднее, т.к. будет меньше кадастровая стоимость и соотвественно налог на имущество.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственном кадастре недвижимости»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016)
Статья 28. Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости
2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее — кадастровая ошибка в сведениях).
4. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Насчет застройщика сомневаюсь, если у Вас в договоре указано, что площадь апартаментов с учетом балкона, то практика ВС РФ на данный момент такова, что отказывают в уменьшении стоимости, т.к. стороны договорились именно на таких условиях. Как потом будет указано в кадастре или в тех. учете значения не имеет.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector